Facilitare e rendere più convenienti gli interventi di rigenerazione urbana e territoriale e di recupero del patrimonio edilizio esistente, completando la strategia regionale per la riduzione del consumo di suolo: questo è l’obiettivo della legge sulla rigenerazione, che punta a promuovere gli interventi di messa in sicurezza, recupero ed efficientamento degli edifici, con particolare attenzione a quelli abbandonati, per riqualificare le aree dismesse e riconnetterle con il territorio circostante (legge regionale n. 18 del 26 novembre 2019, pubblicata sul BURL n. 48, Supplemento del 29 novembre 2019).

Per favorire gli interventi di rigenerazione e incentivare una più elevata qualità edilizia e ambientale nel recupero del patrimonio edilizio esistente la legge individua alcune misure di incentivazione, quali:

1. l'abbattimento del 60% degli oneri di urbanizzazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia nonché di demolizione e ricostruzione, anche con diversa sagoma, e/o di ampliamento mediante l’utilizzo di premialità dei diritti edificatori
2. l'incremento fino al 20% dell'Indice di edificabilità massimo previsto dal PGT (Piano di Governo del Territorio) e ulteriori riduzioni degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione per edifici che raggiungono particolari requisiti di qualità
3. una maggiorazione tra il 20% e il 50% del contributo sul costo di costruzione per interventi che consumano suolo agricolo.

La legge introduce, inoltre, semplificazioni per rendere più veloci i processi, ad esempio per individuare gli ambiti di rigenerazione e i relativi incentivi, per recuperare gli immobili dismessi, per i cambi d'uso, l’utilizzo temporaneo e la realizzazione degli impianti necessari a migliorare le prestazioni degli edifici.

Particolare attenzione viene posta a facilitare:

• il recupero degli immobili abbandonati o dismessi da oltre 5 anni a elevata criticità
• il recupero degli immobili rurali abbandonati da almeno 3 anni, consentendo di destinarli anche ad usi non strettamente agricoli ma compatibili con l’agricoltura
• l’insediamento degli esercizi di vicinato in immobili dismessi o inutilizzati, per rivitalizzare i centri storici.

La l.r. n. 18 del 2019 riallinea completamente la normativa edilizia regionale con quella statale, semplificando notevolmente la lettura della legge per il governo del territorio e facilitando l’intervento sul costruito.

Alcune delle disposizioni si applicano già all'entrata in vigore della legge (14 dicembre 2019), mentre altre potranno esserlo a seguito di specifici provvedimenti attuativi della legge, di competenza di Regione Lombardia o dei singoli comuni.

Regione Lombardia, con la collaborazione di Anci Lombardia, prevede iniziative di supporto e accompagnamento agli Enti locali, indirizzate in particolare ai piccoli e medi Comuni.

Con la l.r. n. 18 del 2019, Regione Lombardia istituisce un fondo regionale per l’erogazione di contributi in conto capitale agli Enti locali per la realizzazione di interventi pubblici, anche nell'ambito di contratti di partenariato pubblico-privato, finalizzati all'avvio di processi di rigenerazione urbana e relativi studi di fattibilità tecnico-economica.

La legge per la rigenerazione urbana e territoriale (l.r. n. 18 del 2019) ha introdotto incentivi per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, attraverso due specifici provvedimenti attuativi:

• D.g.r. n. 3508 del 5 agosto 2020 “Approvazione dei criteri per l’accesso all’incremento dell’indice di edificabilità massimo del PGT (art. 11, comma 5 della l.r. 12/05) - attuazione della legge di rigenerazione urbana e territoriale (l.r. 18/19)”
• D.g.r. n. 3509 del 5 agosto 2020 “Approvazione dei criteri per l’accesso alla riduzione del contributo di costruzione (art. 43 comma 2 quinquies della l.r. 12/05) - attuazione della legge di rigenerazione urbana e territoriale (l.r. 18/19)”.

Entrambi i provvedimenti sono pubblicati sul BURL n. 34, Serie Ordinaria, del 17 agosto 2020.

Per accedere all'incremento dell'indice di edificabilità massimo del PGT fino al 20% e/o alla riduzione del contributo di costruzione devono essere effettuati interventi sul patrimonio edilizio esistente, caratterizzati da elevati standard qualitativi edilizi e ambientali, comunque superiori a eventuali requisiti di legge. Questi interventi devono garantire il raggiungimento di una o più finalità (art. 11 comma 5 e art. 43 comma 2 quinquies della l.r. n. 12 del 2005), volte a promuovere l'edilizia sociale, l'efficienza energetica, la mobilità, la sicurezza delle costruzioni, la protezione dai rischi naturali e la riqualificazione ambientale (es. bonifiche e recupero rifiuti), incentivando metodologie e tecnologie innovative e sostenibili. I criteri per l’incremento dell’indice di edificabilità e quelli per la riduzione del contributo di costruzione sono strutturati in maniera da assicurarne la coerenza reciproca; infatti, le finalità sono in gran parte sovrapponibili e possono pertanto essere utilizzate per lo stesso intervento.

Gli allegati tecnici associano a ciascuna delle finalità uno o più criteri, sulla base di approfondimenti sulle normative e sulle migliori pratiche di riferimento per i diversi ambiti, in un’ottica di armonizzazione con le strategie regionali di settore. Per ciascun criterio è indicata una percentuale di incremento dell’indice di edificabilità o di riduzione del contributo di costruzione, da applicarsi salvo diverse indicazioni comunali. Il sistema proposto risponde a un principio di proporzionalità tra l’entità (economica e/o fisica) dell’intervento e l’entità dell’incentivo.

Il Comune può avvalersi della facoltà di modulare gli incrementi dell’indice di edificabilità e di riduzione del contributo di costruzione da applicare sul proprio territorio. Pertanto, per ciascuna finalità e criterio le percentuali indicate nei provvedimenti attuativi possono essere modificate dal Comune secondo le modalità specificate nei provvedimenti stessi.

È previsto che in fase di prima applicazione si considerino le esperienze maturate sul territorio da parte dei soggetti coinvolti per valutare eventuali modifiche o rimodulazioni dei criteri; a tal proposito, eventuali determinazioni assunte dai comuni per la modulazione dell’incremento dell’indice di edificabilità massimo del PGT e di riduzione del contributo di costruzione devono essere comunicate via PEC all’indirizzo territorio_sistemiverdi@pec.regione.lombardia.it.

Non possono accedere agli incentivi gli interventi che, per le medesime finalità, usufruiscano già di un finanziamento pubblico (eventuali agevolazioni fiscali, ad esempio il Superbonus 110%, non sono equiparate a un “finanziamento pubblico”);

I comuni, con deliberazione del Consiglio comunale, potranno escludere aree o singoli immobili dall'applicazione dell’incremento dell’indice di edificabilità massimo del PGT (art. 11, comma 5 della l.r. n. 12 del 2005), nei casi non coerenti con le finalità di rigenerazione urbana. Per l’applicazione della riduzione del contributo di costruzione, invece, è prevista la possibilità, per il Comune, di modulare le percentuali fino ad azzerare le riduzioni previste per la maggior parte delle finalità;

Gli interventi riguardanti le grandi strutture di vendita non possono beneficiare dell’incremento dell’indice di edificabilità massimo del PGT (art. 11, comma 5 della l.r. n. 12 del 2005);

Gli interventi di cui al comma 5 art. 11 l.r. n. 12 del 2005 possono essere realizzati anche in deroga all’altezza massima prevista nei PGT, nel limite del 20%, nonché alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento e sulle distanze previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti e adottati e ai regolamenti edilizi, fatte salve le norme statali e quelle sui requisiti igienico-sanitari.